管理計画認定マンションって？

マンションに対する意識が高い方なら、ここ1～2年で「管理計画認定マンション」もしくは「マンション管理計画認定制度」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

2022年4月から創設されたばかりの制度ですが、どんな制度で、具体的にメリットはあるのかを今回は解説していきます。

【制度の背景にある管理不全マンション問題】

近年では老朽化マンションが社会問題になり始めていて、令和2年度末で築40年超のマンションが全国で100万戸以上あり、さらに20年で400万戸超にまでなる見通しです。

そのような老朽化マンションがきちんと管理されなければ、外壁の落下などから始まり最終的には崩壊の危険性、あるいは外観の劣化などによる周辺地域の資産価値の低下など、当のマンション住人だけでなく周辺住民にも様々な悪影響が起こってしまいます。

しかし、老朽化マンションは管理組合の理事会をはじめとした所有者も高齢化しているケースが多く、理事会の担い手不足や適切な支出に基づく健全な管理ができていないケースが増えています。

そこで、行政としても私有不動産だからといって所有者達に任せっきりにするのではなく、積極的に関わっていこうというスタンスに切り替えたのが今回のマンション管理適正化法（正式名称は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」）の改正です。

法改正によって創設された「マンション管理計画認定制度」はどのような内容なのでしょうか。

大まかに言うと、「行政がマンションごとに『適切な管理がされている』と認定することができ、認定されたマンションは市場で評価されるなどのメリットを受ける」という仕組みを作ることで、適切な管理がされているマンションを増やしていくことが狙いです。

ただし、日本全国で見るとマンションばかりの都心の自治体から全くマンションがない町村まで様々ですので、国が作る一律の基準による制度ではなく、あくまでも自治体ごとに「認定制度を実施することができる」とした法改正です。

では実際に認定を受けると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

2023年2月時点での明確なメリットとしては、住宅金融支援機構関連が実施する下記の点が挙げられます。

既に所有している方への直接的なメリットではありませんが、ローン借入の選択肢の一つであるフラット35に新たな商品が創設され、管理計画認定マンションなどに該当する場合は通常のフラット35よりも低い金利での借り入れが可能になりました。

間接的に所有者にも、将来の売却時に若干の成約率上昇が期待されます。

基本的には共用部分の修繕は積立金で対応するものですが、昨今の物価上昇により計画とずれが生じて積立金が不足する場合などには、不足分の融資を受けて修繕を行うのも一つの手です。

そのような際に、管理計画認定を受けていれば住宅金融支援機構からの借り入れ金利が優遇されます。

修繕積立金の額が順調に積み立てられているマンションでは、ただ預金口座にいれているだけではもったいないので、「マンションすまい・る債」というマンション管理組合専用の債権を購入しているケースも多いと思います。

その債権について、管理計画認定マンションであれば通常の利率に金利が上乗せされるため、所有者に直接メリットがあると言えます。

また、国土交通省としては管理計画認定マンションが市場で購入検討者に選ばれやすい、あるいは他の非認定マンションよりも高値がつくといった市場での評価も期待していますが、2023年2月時点ではまだ認定されたマンションが数少ないため、実際に市場評価としての効果が出るかどうかはまだ様子見といったところです。

メリットが見えてきた認定制度ですが、実際に認定を受けるためにはどうしたらよいのでしょうか。

大前提として、国の法律は改正されたものの最終的には各自治体（市または区。町村であれば都道府県）がマンション管理適正化に向けての計画を策定しなければ、認定を受けられません。

あくまでも対応している自治体に限られますが、具体的な認定条件を紹介します。

・管理組合の運営（集会など）

・管理規約（必要事項が定められているか）

・管理組合の経理（区分や滞納対応など）

・長期修繕計画（期間や見直しなど）

さらに、大元の認定基準は国で上記の項目にて統一されているものの、自治体によっては防災の項目や耐震性の項目など、独自の基準を上乗せするところもあります。

こうした基準をクリアした上で、マンション管理センターに申請、適合していれば最終的に各自治体から認定を受けることができます。

社会問題となりつつあることから創設されたマンション管理計画認定制度。

今後は、マンション選びの際の一つのポイントになるかもしれません。

法改正の内容の中には「行政が管理組合に指導や助言などを行う」という役割も明記されましたので、既に所有されている方は自治体に相談しつつ、認定によるマンション価値向上を目指してみてはいかがでしょうか。