そもそも修繕積立金ってどういうもの？適正な水準とは

マンションで月々払っている管理費と修繕積立金。

その違いをきちんとわかっていますか？

そもそも修繕積立金とはどういうものなのか、適正な水準はどのくらいなのか、ということについて解説していきます。

「管理費」と「修繕積立金」は毎月支払うものとしてひとまとめに考えがちですが、「管理費」は毎月のように発生するランニングコストに対して支払う項目のものです。

管理・清掃などをはじめ各種外部委託しているサービスや保守点検費などが主な支出項目に含まれています。

日常的なちょっとした修繕はこの管理費の中でまかなってしまうのですが、高額な機械類の修理や大がかりな修繕になってくると、とても管理費のなかでは収まりません。

そうなると修繕に必要なお金は管理費とは別に所有者から集めなければなりませんが、いきなり集めようとしても高額な支払いを一斉に全員にしてもらうのは極めて困難です。

修繕積立金の金額設定については絶対的なルールがあるわけではありませんが、ここでは一般的かつ国土交通省がガイドラインで示している方法について説明します。

長期修繕計画を立てることで、将来的にマンションの修繕に必要な修繕金額が「いつ」「いくら」くらいになるのか目安がわかります。

「いつ」「いくら」くらいの積立が必要になるかがわかれば、それを逆算して毎年いくらずつ積み立てれば修繕のタイミングで不足が出ないように貯められるのかがわかりますので、さらに毎月の金額に割ればマンション全体として月にいくら積み立てればいいのかが決まります。

あとは各戸でどのように割るかですが、基本的には㎡あたりの金額を算出して広さで割合を決めるので、広い部屋の所有者ほど高めの積立金額が設定されます。

上記の長期修繕計画の想定から逆算する際、やり方によって2つに分けられます。

一つは「均等積立方式」といい、単純に年数で割って毎年一定の金額を積み立てていく方式です。

例えば10年後に修繕工事が想定され、それに向けてあと1億円の積立が必要な場合、1年で1,000万円ずつマンション全体で積み立てられるように各戸の積立金額を設定します。

それに対して「段階増額方式」では、同じ修繕工事の想定でも最初の5年ではマンション全体の毎年の積立額を800万円に抑え、残りの5年で1億円（残り6,000万円）貯められるようにペースアップして1年で1,200万円ずつマンション全体で積み立てられるようにする、というように段階的に増額する設定をします。

段階増額方式は新築当初に設定されていることが多く、新築マンションを買うタイミングは年齢もまだ若く収入にそこまで余裕がなかったり、新生活で色々と購入することで出費も多かったりと、月々の負担を一時的にでも抑えることのメリットが大きい時期でもあるため、そのような面での良い点がある方式ではあります。

しかし、「将来的に増額する計画である」という認識が不足している所有者も少なからずおり、計画していれば自動的に上がわけではなくその都度合意形成がいる（総会決議がいる）ことですので、いざ増額する際にもめることがしばしば起こります。

増額の際に合意形成ができず総会で可決されなければ、必要な時期に必要な修繕工事が実施できないということになりかねません。

均等積立方式でも物価上昇等により増額することはありますが、段階増額方式のほうがその仕組みがややわかりにくいことや、高齢となる老後の方が高くなることなどから合意形成がとりづらくなりがちです。

そのため、国土交通省が定める「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、安定して修繕積立金を積み立てるために均等積立方式を推奨しています。

もし現在の方式が段階増額方式であれば、見直しを検討してみるものいいかもしれません。

結局、いくらくらいの修繕積立金が適正と言えるのか？

マンションの形状（低層・タワーなど）、規模、立地、グレード（使っている部材）、共用施設の有無、将来的な機能向上などマンションによって必要な修繕積立金総額が様々であり、総戸数が同じでも別のマンションの金額が参考になるとは限りません。

例えば、機械式駐車場はあるかないかで必要な修繕工事の金額が大きく異なってきます。

一応の目安としては、国土交通省がガイドラインの中で「平均値とともに事例の３分の２が含まれる幅」という基準で、延床面積別に具体的な金額を示しています。

例えば、20階以下・5,000㎡～10,000㎡に該当するマンションでは、修繕積立金の目安として平均値が252円／㎡・月となっており、仮にその金額よりも高い金額設定であっても、170円～320円／㎡・月に収まっていれば「事例の3分の2が包含される幅」の範囲内であるため、少なくとも相対的に見て極端に高いということにはなりません。
また、仮に収まっていなくてもやむを得ない個別要因がある場合があるので、直ちに不適切とは言えません。

結局、様々な要素を考慮した上での個別的な側面が強いので、ガイドラインの目安はあくまでも参考、考えるきっかけ程度のものとして捉えた方がよいでしょう。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」より

【おわりに】